Prima del completamento dei lavori di progettazione, verificare con il dipartimento Pianificazione Autorità locale per scoprire quanti livelli sono consentiti per la costruzione. Ad esempio, aree come Syokimau sono consentite solo per 1 unità familiare singola in un grafico 50 x 100. Aree come Utawala Embakai sono permesse per lo sviluppo di più famiglie su 3 livelli.

Le unità possono essere in affitto o in vendita. La maggior parte delle banche in Kenya concede fino all’85% dei finanziamenti per le unità in vendita e circa il 70% dei finanziamenti per le unità in affitto. Il periodo di tempo per recuperare il denaro investito in unità di vendita è più breve, di solito 1 anno, mentre il tempo necessario per recuperare i soldi in unità di noleggio è più lungo, solitamente da 5 a 10 anni.

DISEGNO DELLE UNITÀ

Nelle case con 2 camere da letto, queste sono di solito più piccole [70 mq] in modo da renderle più economiche per l’affitto. Se le unità di noleggio sono più grandi, questo costerà molto di più poiché per recuperare i costi, gli affitti aumentano.

Quando gli affitti aumentano, alla casa mancano gli inquilini. Gli investitori che costruiscono unità senza previa consultazione con i loro architetti hanno più probabilità di commettere errori come avere unità di noleggio di una superficie molto grande per la località indicata.

Ad esempio, le unità in affitto nelle aree a reddito medio come Kitengela e Ngong dovrebbero essere comprese tra 60 e 70 m2. Ciò riduce i costi di costruzione e quindi un affitto di KES 15.000 può far fronte al costo iniziale di costruzione. Gli investitori che vendono unità più grandi in affitto, dicono che 100 m2 e oltre saranno costretti ad aumentare gli affitti per recuperare i loro costi di costruzione. Le case rimarranno vuote per molti mesi e quando avranno gli inquilini, gli inquilini non rimarranno per più di 2 mesi prima di trasferirsi in una casa che fa pagare un affitto più basso che è la media per l’area data. Il signore della terra sarà costretto ad abbassare il suo affitto, dando ancora agli inquilini più spazio per la casa rispetto ai vicini terreni circostanti. Ciò significa che ci vorranno più di 30 anni per recuperare i loro costi che non sono redditizi.

Allo stesso modo, se un investitore costruisce piccole unità di noleggio [da 50 a 70m2] in aree ad alto reddito come Lavington, non recupererà il loro vero valore dal momento che gli inquilini in tali aree richiedono molto spazio e possono permettersi di pagare il lusso extra di avere stanze più grandi

COSTO DELLA COSTRUZIONE

Le unità di noleggio non sono strutturate come unità di vendita. Le finiture sono moderate in modo da ridurre i costi. Le unità di vendita sono costruite alla perfezione e i materiali sono più costosi. Questo perché le persone sono più specifiche e esigenti quando si tratta di acquistare case che affittare. Se una casa di vendita è costruita con materiali di qualità inferiore, design medio e media lavorazione, l’investitore rischia di rimanere bloccato con una casa che non può essere venduta o che sarà soggetto a venderlo al di sotto del valore di mercato.

Una casa di vendita dovrebbe avere un design molto particolare e una lavorazione molto attenta in modo da ottenere buoni ritorni per l’investitore.

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Saluti,
Frank Gichuhi.
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