La struttura di pianificazione francese
Il sistema di pianificazione in Francia è organizzato a livello regionale e locale. Il Mairie dovrebbe essere in grado di fornire la maggior parte dei documenti necessari, compresa la costruzione di applicazioni e informazioni valide sulla zona di pianificazione locale della proprietà. Nota che le regole di pianificazione possono essere molto localizzate, quindi non dare per scontato che tu possa convertire o estendere una proprietà perché qualcun altro vicino ha fatto qualcosa di simile. Potrebbe essere che la loro proprietà sia collocata in una zona di pianificazione diversa.
Il Code de l’Urbanisme
A rigor di termini chiunque voglia costruire un edificio, oltre 2sq / m da utilizzare come abitazione o meno, con fondazioni o meno, dovrebbe ottenere il permesso di pianificazione e ci sono un certo numero di autorizzazioni diverse a seconda del tipo esatto di lavoro voglio portare a termine.
La prima cosa è assicurarti di sapere quali permessi (se ce ne sono) con la proprietà che stai acquistando se vuoi modificarla o estenderla. Non è una buona idea solo prendere un agente immobiliare o venditori parola per esso che sarà in grado di convertire o rinnovare il potenziale acquisto. A meno che non siano in grado di produrre almeno un Certificato d’Urbanismo (progetto di assetto urbanistico), non si dovrebbe automaticamente presumere che sarete in grado di effettuare le modifiche desiderate.
Il Certificato di Urbanistica – Pianificazione / accordo di massima in linea di principio
Il modulo di domanda per un certificato di urbanistica può essere utilizzato in due modi per ottenere diversi tipi di informazioni:
Informativo (certificat d’information général) Una richiesta informativa stabilisce semplicemente lo stato di pianificazione esistente di un edificio. Ad esempio quando un edificio è classificato come agricolo o come abitudine.
Operativo (certificat opérationnel) Una richiesta operativa è una richiesta per eseguire “un’operazione” su un edificio, ad esempio cambiare una stalla in una casa.
La Déclaration Préalable – per opere minori
Questa è la forma da usare per cose come fare domanda per una finestra Velux o una nuova apertura di porte o finestre o per lavori che alterano solo la facciata di un edificio e non il volume o la struttura. Anche questo è usato per qualsiasi nuovo edificio che creerà tra 2 e 20m² SHOB ( superficie hors uvuvre brut ), una superficie lorda di oltre 2 metri e piscine di meno di 1,8 metri di profondità tra 10 m² e 100 m². Questa forma include anche una sezione di demolizioni che evita la necessità di presentare un Permis de démolir separato (vedi sotto).
Le conversioni di Loft possono richiedere una Déclaration Préalable o un Permis de Construire a seconda delle circostanze particolari ed è meglio chiedere alla tua Mairie quale permesso avresti bisogno.
Indipendentemente dalle dimensioni del progetto, non vi è alcun obbligo legale di assumere un architetto per presentare una Déclaration préalable .
Il Permis de construire – Permesso di costruzione
Dopo che le modifiche proposte sono state completate, una casa ha uno SHON (spazio abitabile netto) di 170 m² o meno quindi la legge stabilisce che una richiesta di permesso di costruzione ( Permis de construire ) deve essere trasportata da un architetto qualificato registrato in Francia, che preparerà tutti i disegni e la documentazione necessari. I dettagli e il numero di registrazione dell’architetto sono richiesti insieme alla sua firma sul modulo di domanda.
Quando usare il Permis de construire
- Utilizzare questo modulo per gli edifici che creano una superficie lorda superiore di 20 m².
- Lavori che modificano una struttura portante o la facciata dell’edificio, ad esempio nuove aperture, anche se accompagnate da un cambio di destinazione d’uso.
- Lavoro che crea nuove aperture o aumenta le dimensioni di un’apertura esistente in un muro esterno se accompagnato da lavori che aumentano anche il volume di un edificio.
- Per piscine a meno di 1,8 m di profondità e oltre 100 m² e tutte le piscine di oltre 1,8 m di profondità.
Il Permis de Démolir – Demolitions Permit
Un permesso di demolizione deve essere presentato prima che un edificio possa essere demolito. Va notato che una volta demolito un edificio, sarà necessario un nuovo permesso di costruzione per la costruzione di qualsiasi nuovo edificio al suo posto. Come dopo la demolizione, la terra sarà considerata “senza costruzione” se la terra è in una zona non costruttiva, anche se ha tenuto un edificio prima della demolizione non sarà concesso un nuovo permesso per un edificio.
Approvazione di pianificazione
Una volta completato, se tutte le risposte delle parti interessate sono favorevoli e la Mairie è d’accordo, allora il permesso è concesso.
Infine – Alcune cose da sapere:
a) Acquisto di immobili vicino a una fattoria in attività. È molto difficile ottenere il consenso alla pianificazione per convertire un edificio per uso abitativo o estenderlo se ci si trova a 100 metri da una fattoria.
b) Se acquisti una proprietà elencata (classé) o che si trova a meno di 500 metri da un monumento storico, la tua domanda dovrà essere presentata agli Architectes des bâtiments de France che potrebbero imporre restrizioni speciali.
c) In un’area del parco nazionale designata ci saranno anche restrizioni su come e se è possibile apportare modifiche alla vostra proprietà e queste possono essere molto severe.
SPANC (Service Public d’Assainissement Non-Collective)
Al momento le autorità francesi stanno cercando di portare i sistemi di drenaggio in tutti i reparti alle norme europee. Ciò significa che se si richiede un permesso di pianificazione in un’area non presente negli scarichi di rete, verrà richiesto un certificato di conformità per la propria fossa settica. Se non puoi produrre questo, allora come parte della tua domanda di pianificazione dovrai presentare uno studio per l’installazione di una nuova fossa settica (Etude de faisabilité de mise en place d’un systeme d’assainissement autonome). Quindi consenti per lo studio e l’installazione nel tuo budget.
Avviso di terze parti di due mesi
Una volta ricevuta l’approvazione della pianificazione, sulla proprietà deve essere visualizzato un avviso per due mesi che informa terzi della domanda. Le terze parti possono quindi visualizzare il dossier presso la Mairie e possono opporsi all’applicazione. L’obiezione può essere sollevata solo se la domanda è contraria alla legge di pianificazione (non dovrebbe essere perché avrebbe già avuto l’approvazione dell’autorità di pianificazione). Se dopo due mesi nessuno si aspetta, il lavoro può iniziare.
Durata dell’autorizzazione
Di solito la costruzione deve essere avviata entro tre anni dall’approvazione di un Permis de construire o sarà considerata scaduta. Non c’è un limite di tempo per il completamento una volta iniziato il lavoro.
Tutto questo può sembrare un po ‘scoraggiante, ma se si desidera eseguire alcune modifiche esterne su una proprietà (anche solo aggiungendo una finestra velux) e se parli un po’ di francese, il primo passo è chiedere alla tua marie locale ovunque ci sia essere una possibilità di effettuare le modifiche desiderate. Avranno una mappa locale che mostra le zone constructible e sarà in grado di dirti quali sono le regole di pianificazione locale. In alternativa, puoi contattare un architetto locale che dovrebbe essere preparato a discutere le tue esigenze in modo informale e dare alcuni consigli gratuitamente. Non è consigliabile andare avanti ed effettuare alterazioni esterne senza i permessi corretti, come se non ci fossero ripercussioni immediate che sicuramente sorgerebbero quando venite a vendere la proprietà e non avete i documenti corretti.
La mia esperienza è che le autorità francesi di pianificazione sono molto ragionevoli da affrontare e seguendo le procedure corrette dovresti essere in grado di goderti una bella casa permanente o di vacanza qui in Francia. Così felice casa da caccia!
